WEBREALT.COM - ВСЕ О НЕДВИЖИМОСТИ В БЕЛАРУСИ

Тем не менее, время шло, технологи, архитекторы и производители не стояли на месте, и в последние годы потребитель столкнулся с различным набором зданий, которые получили название “индивидуальные проекты”.

В чем принципиальное отличие сегодняшнего рынка предложения, какие нюансы отличают индивидуальные проекты, какими принципами руководствоваться - вот основные вопросы, на которые мы постараемся ответить.

Что изменилось?
Типовые серии ругали за три беды: за панель, за фиксированные планировки и за то, что дома похожи один на другой. Все эти три недостатка преодолены сегодня. На место панели пришла технология монолита. Принципиально - это та же панель, но есть ряд существенных отличий. Исчезает проблема щелей на стыках плит, улучшается звуко- и теплоизоляция, монолит позволяет делать фасад самых разнообразных форм, а также разрабатывать различные схемы планировок. Дом лучше держит просадку, более сейсмоустойчив.

Тем не мене, монолит имеет и свои недостатки. В частности, так или иначе вам предстоит жить в бетонной коробке, что осуждается различными концепциями жилого пространства, начиная с фэншуя. Другой минус состоит в том, что строитель монолитов не в состоянии удержаться от соблазна строить как можно более высокие здания, конструкция это позволяет. Наконец, монолит - бетонная конструкция, а бетон по своей сути - результат химической реакции сложного набора компонентов. Грубо говоря, что вам замешают - тем и будете дышать какое-то время.

Главным плюсом монолита, с точки зрения архитекторов, является возможность широкого набора планировок, а также форм фасада. Покупатель квартиры в монолитном доме имеет возможность выбрать число комнат. Дело в том, что на поэтажном плане квартиры общая площадь как бы нарезана кусками. Ей условно присваивается наименование, скажем, 4-комнатной квартиры. Тем не менее вы можете сделать из нее и 5-комнатную квартиру, и просторную “двушку”. Также вам предоставляется решать: какой площади будет кухня или ванная комната. А может, вам нужны две туалетные комнаты?

Помимо этого, изменилась и “начинка” домов по индивидуальным проектам. Это касается и монолита, и кирпичных зданий. Покупателю следует грамотно разбираться во всех новшествах - от вида стеклопакетов до кондиционирования здания.

В последнее время среди новостроек, особенно домов повышенной комфортности, нередко можно встретить и каркасные здания, построенные из газосиликатных блоков. Согласно мировым стандартам газосиликат считается более предпочтительным материалам, поскольку обладает повышенной тепло- и шумоизоляцией. Кроме того, отсутствие несущих стен обеспечивает полную свободу творчества при перепланировке. Хотя, справедливости ради, отметим, что излюбленным материалом среди покупателей является кирпич. Ему и отдается предпочтение при строительстве жилья высокого качества.

Как делать выбор?
Первое, о чем должен думать покупатель: для чего нужна ему квартира? К сожалению, многие из нас мыслят еще стереотипами прошлого времени, когда считалось, что жить надо в центре, дом должен находиться недалеко от остановки и прочее. Рано или поздно от этого придется отказаться. Центр годится только для так называемых “презентационных” квартир. А иначе ваши дети будут обречены на астму, аллергию и прочие экологические беды, характерные для большого города. Семья должна жить как можно дальше от автомобильных выхлопов. Идеальный вариант - зеленые островки или вообще за пределами МКАД.

Когда вы более-менее определились с местом проживания, следует подумать о транспортной инфраструктуре. Если у вас есть автомобиль: как вы будете добираться до дома в час пик, где вы его оставите и где оставят свои машины гости? А если нет: можно ли дойти до дома пешком и насколько опасно такое путешествие ночью? Другой вопрос - социальная инфраструктура (школы, магазины, больницы и прочее). Как правило, сегодня чаще всего ведется точечная застройка, и вы автоматически попадаете в обжитое место.

Важным моментом является этаж проживания и общая этажность здания. Настоятельно не рекомендуется жить на высоких этажах. А вот первого этажа теперь не приходится опасаться. Это связано с тем, что в современных проектах предусмотрен либо технический этаж (цокольный), либо первый этаж достаточно защищен как от взгляда прохожих, допустим, оградой, так и от непрошеных визитеров (охраной или консьержем). Нередко первый этаж занимают исключительно нежилые помещения. Что касается выбора: жить в башне или в невысоком доме, то симпатии должны быть на стороне второго варианта. Высотный дом - это высокая плотность населения, а, следовательно, все проблемы, связанные с людьми, - ваши. Это и забитые автомобилями подъезды к дому, и шалости подрастающего поколения, и многое другое, о чем свидетельствуют окрестности и подъезды многоэтажек.

Наконец, сервисное и техническое обеспечение. В последнее время новостройки, особенно те, которые относятся к разряду элитных, имеют огороженные территории, в домах предусмотрены собственная инфраструктура (в цокольном этаже встроены бильярдные, сауны и пр.), высокая степень безопасности жильцов (охрана, система видеонаблюдения, в подъезде - консьерж), локальное отопительное оборудование, подземные гаражи или автостоянки. Однако такие дома по сравнению с обычными новостройками стоят дороже.
Еще один камень преткновения - коммунальные и прочие платежи. Они могут быть различными. Многое зависит от того, представляет ли здание из себя кондоминиум или нет. Соответственно, от этого зависят ваши права на придомовую территорию и нежилые помещения. Все вышеперечисленное подлежит детальному обсуждению. Однако даже если обстоятельства складываются оптимально, и вы близки к покупке, то настает время задуматься и о юридических аспектах. Дело в том, что, скорее всего, квартиру придется приобретать на основании договора инвестирования, а это отдельная тема разговора. Пока же посоветуем руководствоваться одним принципом: ваш договор - ваша защита. В нем должны быть отражены все нюансы и предусмотрены все варианты, вплоть до форс-мажорных.

Сколько стоит?
Конечно, выбор покупателя во многом определяется ценовой категорией, на которую он может претендовать. Как правило, в наличии имеется какое-то количество денег, но предложения на рынке характеризуются ценой квадратного метра.

Как быть?
Неправильный такой подход: определить, сколько квадратных метров хотим в своей квартире, разделить имеющуюся сумму на это число и исходить из полученной цены квадратного метра. Дело в том, что, во-первых, вам будет чрезвычайно трудно найти квартиру с тем же метражом, на который вы нацелились, и, во-вторых, вы отсечете возможные варианты квартир чуть меньшего метража, но в доме лучшего качества. При анализе предложения следует исходить из широкого диапазона цены квадратного метра, что даст возможность выбрать значительное количество вариантов домов. А затем прозвонить все эти варианты, составить список квартир, на которые вы можете претендовать исходя из своей суммы.

Однако следует помнить, что в этом списке квартиры отнюдь не равнозначны. Какие-то находятся в заселяемом доме, а какие-то - в доме, который едва начал строиться. Имейте также в виду, что от момента приема дома Госкомиссией (именно эту дату указывают риэлтеры в рекламной информации) до заселения проходит определенное время. Ориентировочная разница цены одной и той же квартиры в заселяемом доме и доме на так называемом “нулевом цикле” может значительно колебаться.

Как определить, стоит ли квартира тех денег, которые за нее просят?
Наиболее правильный ответ - обратиться к специалисту. Однако, если вы чувствуете, что во всем можете разобраться самостоятельно, то советуем подобрать так называемые ценовые аналоги, то есть дома, продающиеся по приблизительно одной и той же цене, и сравнить. Напомним, что наиболее важным ценообразующим фактором является месторасположение. Далее выделим состояние строительства, техническое и сервисное оснащение дома, наличие отделки.

Можно провести сравнение со вторичным рынком в том же районе, не забывая о двух моментах: цена нового здания зависит от текущего состояния строительства, а цена квартиры вторичного рынка - от года постройки дома.

Следует также помнить о том, что качество у разных строительных фирм отнюдь не одинаковое. Правило здесь такое: чем дальше фирма находится от государственного строительного комплекса, чем ближе она к частному предпринимательству, тем выше следует ожидать качества строительства.

Итак, ваш выбор определяется тремя генеральными обстоятельствами: где вы хотите жить, сколько вы готовы заплатить, какие условия (в первую очередь - юридические) вам предложат строители или риэлтеры. Если вы пришли к малоутешительному выбору, что рынок индивидуальных проектов не для вас, а хочется приобрести новостройку, то не отчаивайтесь. Остаются типовые серии, рассчитанные на потребителя среднего класса.

Елена МАСЛОВСКАЯ.