WEBREALT.COM - ВСЕ О НЕДВИЖИМОСТИ В БЕЛАРУСИ

Критерии элитности меняются каждые три-четыре года. Несколько лет назад повышенным интересом у состоятельных людей пользовались «сталинки». Сейчас, как утверждают риэлтеры, спрос на них упал: внимание состоятельных людей переключилось на новостройки в «тихом центре» белорусской столицы. Однако сегодня уже назрел момент, когда столичное элитное жилье делает еще один виток по спирали совершенствования…

Несмотря на то, что большинство московских риэлтеров подчеркивают относительность существующего на сегодняшний день понятия «элитный» из-за отсутствия жестких стандартов, тем не менее ряд обязательных для элитного жилья критериев все же существует. На первое место ставится такой критерий, как клубность. В идеале клубный дом – тот, в котором не более 10 квартир. Вторым обязательным для элитного жилья критерием называется единая социальная среда, третьим – месторасположение (элитный дом должен находиться в историческом центре столицы), четвертым -нахождение дома в престижном квартале (дом должен находиться на одной улице с такими же престижными зданиями или с заведениями, имеющими непосредственное отношение к элите), пятым - отсутствие инфраструктуры дома (так как покупатели элитных квартир, как правило, имеют собственного парикмахера, повара, теннисный корт и т.д.), шестым – гостевая автостоянка, седьмым - высокая степень безопасности жильцов, восьмым - автономное инженерное оборудование, девятым - использование при строительстве дома и отделке помещений только лучших материалов и, наконец, десятым – цена за 1 квадратный метр.

В Беларуси, в отличие от Москвы, деление элитного жилья на классы как таковое отсутствует. Как отметил Владимир Сидоров, директор информационного центра долевого строительства СООО «Арэса-Сервис», до недавнего времени все новостройки в этом сегменте по своим потребительским качествам были одинаковы и сопоставимы с московским «эконом»-классом. Профессионалы называют белорусские элитные новостройки более прозрачно: дома улучшенной планировки или высокого качества. Это кирпичные или каркасные здания из газосиликатных блоков. Последний, согласно мировым стандартам, считается более предпочтительным материалам, поскольку обладает повышенной тепло- и шумоизоляцией. Кроме того, отсутствие несущих стен обеспечивает полную свободу творчества при перепланировке. Несмотря на то, что отечественные строители уже освоили эту новую технологию строительства, газоселикат все же пока не получил должной оценки среди жильцов. Хотя в будущем этот строительный материал, по мнению специалистов, должен занять достойное место при строительстве элитного жилья (например, в Польше, уже сегодня значительная часть частных домов построена именно из газоселиката).

Квартиры в этих домах отличаются свободной планировкой: большие кухни и прихожие, просторные ванные комнаты, в 3-х и 4-комнатных квартирах предусмотрен гостевой санузел. Достаточно большой общий метраж квартир: 2-комнатные – 62-90 кв. метров, 3-комнатные – 80-160, 4-комнатные – 110-210, 5-комнатные – от 200 квадратных метров.

Как правило, дома сдаются с черновой отделкой: бетонная стяжка на полу, оштукатуренные стены, входная дверь (в основном металлическая), остекленная лоджия, стеклопакеты, домофон.

Большинство домов имеют огороженную территорию, подземные гаражи или автостоянки.

Как отметил Владимир Сидоров, основным критерием в Минске, влияющим на уровень элитности и стоимость квадратного метра, является месторасположение дома. В Минске это означает, прежде всего, центр города. Причем не любой, а «тихий». По мнению специалистов, в настоящее время в Минске нет ни одного престижного района, такого, например, как в Москве Рублевское шоссе или «золотая миля» - квартал между Пречистинкой и Остоженкой, или Крылатское, Арбат и др. На Западе, к примеру, также сложились районы элитной застройки, когда достаточно назвать свой адрес, и становится ясно, что речь идет о жилье высокой категории (в Нью-Йорке все стремятся жить на Манхэттене). В нашей столице есть только относительно элитные места с небольшими элитными застройками или отдельными домами. Относительно прежде всего потому, что наряду с жильем высокого уровня, как правило, соседствуют муниципальные дома. По словам Владимира Сидорова, стоимость квадратного метра таких строений, расположенных в непосредственной близости от центра города, составляет в среднем 680-800 долл. (первые самые дорогие по цене квадратного метра столичные дома – дом по ул. Димитрова - 650 - 800 долл. (компания «Ив», дом по ул. Академической – 700-900 долл. за кв. метр). (Для сравнения: стоимость квадратного метра аналогичного по потребительским качествам жилья в Москве колеблется в ценовом диапазоне 1400-1900 долл.).

На стоимость жилья также оказывают влияние экологическая обстановка в районе, соседнее окружение, качество стройматериалов и техническое оснащение дома.

По оценкам специалистов, сегодня в столице лидирующее место в рейтинге престижности удерживают дома, расположенные по ул. Дрозда, Чехова, Гвардейской. «Тихий центр», рядом – проспект Машерова с хорошим транспортным сообщением и развитой инфраструктурой. Дома по ул. Гвардейской огорожены, предусмотрена высокая степень безопасности жильцов – охрана на въезде, система видеонаблюдения, в каждом подъезде – консьерж, однородная социальная среда (жильцы имеют приблизительно одинаковый уровень достатка). К примеру, стоимость квадратного метра квартир в новом доме на Гвардейской (сдача - 2 квартал 2004 года) общей площадью 130-140 кв. метров составляет в среднем 720-820 долл. И это без отделки.

Отличаются высокой стоимостью и дома, расположенные в районе Комсомольского озера. Хорошая экологическая обстановка (поблизости - озеро, зеленая зона - парк Победы). К разряду элитных, в частности, специалисты относят новый 17-этажный дом по пр. Машерова. Хотя привлекательность дома, безусловно, снижает плохое окружение - с одной стороны окна дома выходят на крыши завода холодильников.

Третье место в рейтинге престижности занимают дома, расположенные на небольшом удалении от первой линии метро. Здесь специалисты в первую очередь отмечают дома, возведенные в квартале ул. Сурганова – Чорного – Чернышевского – Коласа. Широкие лестничные клетки, большие площади квартир, подземные гаражи в некоторых домах. Но опять-таки все портит вид из окна и придомовая территория (которая отсутствует вообще). В результате привлекательность этих домов упала, хотя качество строительства достаточно высоко, удобное и расположение домов (станция метро «Академия наук», транспортная магистраль по ул. Сурганова.

16-этажный кирпичный дом на пересечении улиц В. Хоружей и Кропоткина (ЗАО «Комкон») по своей архитектуре стилизован под «кукурузу». Два первых этажа отведены под офисные помещения. На крыше эксклюзивные для Беларуси пентхаусы: двухуровневая квартира с зимним садом на третьем этаже. Подземная автостоянка будет располагаться рядом с домом. Достаточно высокая цена квадратного метра - порядка 800 долл.

В стадии строительства находится 9-этажный 32-квартирный кирпичный дом, расположенный в квартале улиц Сурганова и Б. Хмельницкого (СООО «Арэса-сервис»). Огороженная территория, утепленный фасад здания, усиленные входные двери с ригельными замками, высокие потолки, стеклопакеты, импортные радиаторы, остекленные лоджии, в подъезде консьерж. Возможна перепланировка.

На пересечении улиц Богдановича -Некрасова - Верхняя (НПООО «Арэса-Сервис») ведется строительство жилого комплекса. Три 15-16-этажных дома возвысятся вблизи парка "Дружбы народов", магазина "Престон маркет", Института современных знаний. Структура жилых зданий каркасная, с газосиликатным заполнителем, что позволяет делать планировку гибкой. В дворовой части территории - подземная двухуровневая автостоянка, охрана. В комплексе запроектировано также строительство 3-этажного торгово-административного помещения. На первом этаже разместятся салон красоты, аптека, стоматологический кабинет. На втором и третьем этажах - множество маленьких магазинчиков. Предусмотрены детские игровые площадки. Дом будет обслуживать собственная служба эксплуатации.

Говоря о престижности домов, нельзя не отметить столичный квартал на пересечении улиц Беды – Некрасова. Желающие отдать за квадратный метр не менее 700 долл. могут смело направляться туда. Тихий центр. С одной стороны, улица М. Богдановича, с другой - Я.Коласа, а рядом - улица Сурганова, которая в последние годы превратилась практически в деловой центр столицы. Хорошо развиты транспортное сообщение и инфраструктура (торговый комплекс «Европа», супермаркет «Рига», медицинский центр «Нордин», престижные школы и пр.). Специалисты предполагают, что в ближайшие годы это место станет одним из самых дорогих в городе. Дома по улице Беды 6, 8, 10 (последний готовится к сдаче, ЗАО «Инвест-Систем») комфортны для проживания. Огороженная территория, подземные гаражи, удобные планировки квартир (на верхних этажах - двухуровневые) со стеклопакетами и встроенными кухнями. При этом, в отличие от улицы Гвардейской, о некоей однородной социальной среде говорить не приходится.

Если основным критерием элитности считать именно клубность, то, как отметил генеральный директор ЗАО «Пакодан» Павел Кузнецов, к разряду элитных можно отнести первые клубные минские дома, которые появились в конце прошлого - начале этого года (ул. Тиражная, Никитина, 4-й пер. Кольцова). Это дома так называемого закрытого типа с ограниченным количеством квартир (как правило, до 10 квартир) и собственной инфраструктурой дома (в цокольном этаже встроены бильярдные, сауны и пр.), с локальным отопительным оборудованием (4-й пер. Кольцова, ул. Никитина) и четко определенным кругом проживающих. Как отмечают специалисты, жесткому отбору подлежат только потенциальные жильцы клубных домов, в остальных случаях критерии отбора вообще размыты. Однако и в клубных домах не всегда удается создать однородный «социум». Например, дома в переулке Кольцова застраивало одно из правлений столичных банков. Из 9 квартир, находящихся в каждом доме, 3 - продаются, что, безусловно, ведет к нарушению принципа «однородности». Хотя квартиры дорогие и купить их могут, конечно же, только люди определенного класса.

Чуть ниже стоимость квадратных метров квартир в домах, расположенных на некотором удалении от центра, – ул. Острошицкая (м-н «Уручье»), Славинского, Могилевская.

По ул. Острошицкой в одном из самых экологически чистых районов города ведется строительство трех 1-подъездных 24-квартирных 7-этажных кирпичных домов с общей огороженной придомовой территорией (ОДО «Ваша недвижимость»). В каждом - консьерж. Однако в домах не предусмотрено строительство подземных гаражей, в наличии будет только огороженная автостоянка. Первый дом планируется к сдаче в 4-м квартале 2004 года.

54-квартирный кирпичный дом по ул. Могилевская был признан лучшим проектом прошлого года (ОДО «Ваша недвижимость»). Оригинальная архитектура дома и планировка квартир. Предусмотрена подземная автостоянка. Хорошие экология в районе и транспортное сообщение - рядом станция метро «Институт культуры». Однако привлекательность дома снижается за счет близости железной дороги.

Однако, несмотря на все многообразие предложения новостроек, в Минске, по мнению специалистов, нет такого элитного жилья, как, например, в Москве, где никогда не отключают воду и электричество, установлены кондиционеры и встроенные системы очистки воды, наружные стены облицованы натуральным камнем или качественной плиткой. Единственным исключением станет дом по ул. Киселева, сдача которого запланирована на начало 2005 года (СООО «Арэса-Сервис», заказчик производственно-инвестиционная группа). Это будет 48-квартирный самый престижный для Беларуси жилой дом, расположенный в историческом центре столицы и отвечающий всем московским требованиям, предъявляемым к «элите»: оригинальная архитектура, ограниченное количество квартир, большие межквартирные тамбуры-холлы, стеклянная галерея, фитнес-центр. В доме предполагается масса удобств, эксклюзивных для белорусских элитных новостроек: собственная скважина со встроенной системой очистки воды, обогрев полов в ванных комнатах и кухнях, лифт спускается на уровень подземной автостоянки, центральное кондиционирование и принудительная вентиляция всех помещений, система видеонаблюдения и пр. Стоимость квадратного метра - от 1000 долл. Как отметили в компании «Арэса-Сервис», квадратный метр аналогичного жилья в Москве стоит сегодня порядка 3-10 тыс. долл.

Цены на элитное жилье продолжают расти. По оценкам специалистов, рост за год составил порядка 35 процентов. Это обусловлено и объективным состоянием первичного рынка недвижимости, и некоторыми субъективными тенденциями, присущими именно сегменту престижных квартир. Прежде всего - повышенным стабильным спросом, который, по мнению застройщиков, будет расти и в будущем. Как отметил Владимир Сидоров, директор информационного центра НПООО «Арэса-Сервис», если в предыдущие годы квартиры в элитных домах раскупались примерно за полгода - год до окончания строительства, то за последний год все дома «Арэсы-Сервис» раскупаются на уровне закладки фундамента. Особенно это касается центра города, так как количество мест под застройку в них ограничено. Застройщикам приходится выискивать хоть какое-нибудь место под застройку. К тому же изменились условия, на которых городские власти выдают коммерческим организациям разрешение на строительство. Теперь земельные участки предоставляются на тендерной или аукционной основе, что приводит к их удорожанию. Некоторые участки застроены домами, предназначенными под снос. В этом случае застройщик за свой счет обязан обеспечить прежних жильцов квартирами. Эти затраты также отражаются на себестоимости новостройки. Постоянно дорожают стройматериалы, увеличиваются затраты на энергоносители и т.д., что также ведет к удорожанию себестоимости строительства.

По словам Владимира Сидорова, на вторичном рынке такие квартиры встречаются редко, и их стоимость сразу возрастает на 15-25 процентов по сравнению с себестоимостью при участии в долевом строительстве.

Елена МАСЛОВСКАЯ.